Problemy polskiego rynku nieruchomości

W największych miastach Polski, mimo kryzysu wywołanego pandemią koronawirusa SARS-CoV-2 wzrosły ceny nieruchomości i wszystko wskazuje na to, że wzrosną jeszcze o kolejne 10 proc. w 2021 r. Do tych prognoz dochodzi problem związany z faktem, że wciąż wielu Polaków nie stać na  własne mieszkanie, nawet w kredycie, ze względu na brak zdolności kredytowej. Te tematy były przedmiotem debaty zorganizowanej przez Warsaw Enterprise Institute pt: „Nasze drogie mieszkania – rynek nieruchomości w Polsce”.

W debacie pt: „Nasze drogie mieszkania – rynek nieruchomości w Polsce” udział wzięli eksperci w osobach: dr Czesław Bielecki – architekt i publicysta, prof. Marek Bryx – kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej, Jarosław Pucek – wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, Michał Kubicki – deweloper, CPM Center Management Polska, Rafał Trzeciakowski – ekonomista – ekspert Forum Obywatelskiego Rozwoju, Sebastian Stodolak – Szef Departamentu Badań i Analiz Warsaw Enterprise Institute – moderato  dyskusji „Nasze drogie mieszkania – rynek nieruchomości w Polsce”.

Debatę „Nasze drogie mieszkania – rynek nieruchomości w Polsce” rozpoczęło wystąpienie Sebastiana Stodolaka – Szefa Departamentu Badań i Analiz Warsaw Enterprise Institute, który  przedstawił dane statystyczne z lutego 2021 roku, dotyczące średnich cen ofertowych na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski.

„Gdańsk – 10.267 zł, Katowice – 7.800 zł, Kraków – 9.700 zł, Lublin – 7.000, Łódź – 7.000, Poznań prawie – 8.000 zł, Szczecin – 7.600 zł, Warszawa – 10.600 zł, Wrocław – 8.800 zł.” – Wyliczał ekspert Warsaw Enterprise Institute.

Zwrócił  również uwagę na prognozy, które mówią o wzroście cen nieruchomości o kolejne 10 proc., które ze względu na różnice między poszczególnymi miastami będą odbywać się w różnym tempie, ale  tak czy inaczej trend jest wzrostowy.

Ilość mieszkań oraz ich rosnące ceny pozwoliły ekspertowi Warsaw Enterprise Institute postawić tezę, że na polskim rynku mieszkaniowym jest jeszcze dużo do zrobienia.

Na to stwierdzenie jako pierwszy odpowiedział Jarosław Pucek – wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, który odnosząc się do małej ilości mieszkań przytoczył unijne dane statystyczne, z których wynika, że pod względem ilości mieszkań na 1.000 mieszkańców nasze Państwo goni Europę ale wciąż jest poniżej średniej wynoszącej 450. Zaznaczył również, że żeby myśleć o uzdrowieniu rynku mieszkaniowego w Polsce, trzeba przygotować ofertę, która będzie atrakcyjna dla wszystkich grup społecznych oraz odpowiednio zróżnicowana.

„Możemy się zastanowić jaki model w Polsce wprowadzić, zwłaszcza, że mamy dość bogate tradycje mieszkań spółdzielczych, budownictwo czynszowe, deweloperskie” – mówił Jarosław Pucek – wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Następnie – odpowiadając na pytanie Sebastiana Stodolaka – Szefa Departamentu Badań i Analiz Warsaw Enterprise Institute o największy problem polskiego mieszkalnictwa – odparł, że jest to brak mieszkań czynszowych oraz nadmierne skupienie się na ofercie mieszkań deweloperskich.

Głos po nim zabrał Czesław Bielecki – architekt, publicysta, który w pierwszej kolejności odniósł się do kosztów budowy mieszkań na który składa się kilka czynników takich jak: rosnąca zamożność, rosnące koszty pracy czy problemy na rynku pracy. Ekspert zwrócił również uwagę na trzy problemy jakie dotykają polski rynek nieruchomości a są to: „nieprzeprowadzona kontrrewolucja planistyczna, dostępność terenów uzbrojonych i wreszcie inwestorski „tor przeszkód” czyli proces inwestycyjny będący w kleszczach biurokracji przez co deweloperzy nie wiedzą kiedy ten proces dobiegnie końca” – zaznaczył Czesław Bielecki – architekt, publicysta.

Diagnozę Czesława Bieleckiego – architekta, publicysty dotyczącą „inwestorskiego toru przeszkód” potwierdził Michał Kubicki – deweloper, CPM Center Management Polska.

Ekspert zaznaczył, że tak wielkiego administracyjnego niedowładu jaki panuje od 5 lat w Polsce – zwłaszcza w samorządzie warszawskim – nie pamięta odkąd zaczął pracę. – „Nie możemy jako deweloperzy w szybkim tempie dostać decyzji o pozwoleniu na budowę czy o warunkach zabudowy.” – komentował Michał Kubicki – deweloper, CPM Center Management Polska. Żeby uwiarygodnić swoje słowa przytoczył dane, z których wynika, że w I kwartale 2021 roku Warszawa wydała 2.600 pozwoleń na budowę mieszkań, podczas kiedy dużo mniejszy Poznań 2.400. Ekspert postanowił również odnieść się do cen mieszkań, za który według niego odpowiada ich zbyt mała ilość w stosunku do popytu, wzrost cen wykonawstwa, brak gruntów pod zabudowę wynikający z niedbałej planistyki oraz nowe warunki techniczne związane z wymogami dotyczącymi energooszczędności.

Rafał Trzeciakowski – ekonomista, ekspert Forum Obywatelskiego Rozwoju nawiązując do słów przed rozmówców przytoczył dane OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development, pol. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju), z których wynika, że jeśli chodzi o przyrost mieszkań w Polsce, to oczywiście Polska jest w czołówce państw należących do Organizacji, ale to nie oznacza, że mieszkań jest wystarczająca ilość.

„Mimo że szybciej budujemy, niż inne kraje, to cały czas nie znaczy ze jest dobrze, cały czas jesteśmy na końcu stawki liczby mieszkań na 1.000 mieszkańców.” – Tłumaczył Rafał Trzeciakowski – ekonomista, ekspert Forum Obywatelskiego Rozwoju.

Ekspert wskazał również na kilka problemów jakie są obecne na polskim rynku nieruchomości.

Są to według niego: długość procesu inwestycyjnego, silne skoncentrowanie na własności mieszkań do najmu oraz związane z najmem problemy regulacyjne, powodujące, że nie jest on dobrym rozwiązaniem dla żadnej ze stron inwestycji.

Głos zabrał również prof. Marek Bryx – kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego, Szkoła Główna Handlowa. Ekspert mówił m.in. o tym, że za głosami osób, które nie mogą kupić mieszkania stoi ich bardzo zróżnicowany dobrobyt:

„jeżeli spojrzymy na proporcję średniej ceny do średniej mieszkania ona jest mniej więcej taka sama od 10 lat, natomiast jeśli podzielimy ludzi na dochody to sytuacja  jest dużo gorsza – Ci najbiedniejsi szansy na zakup mieszkania nie mają” – mówił Marek Bryx – kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego, Szkoła Główna Handlowa.

Dodał również, że obecnie sytuacja wygląda tak, że jest 500.000 tysięcy mieszkań więcej niż gospodarstw domowych a mimo to wciąż 650.000 osób nie ma własnego lokum.

Na koniec Marek Bryx – kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego, Szkoła Główna Handlowa zasugerował by Państwo mocniej zaangażowało się pomoc młodym ludziom chcącym mieszkanie kupić.

Z jego słowami nie zgodził się Jarosław Pucek – wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, który stwierdził, że Polska powinna znaleźć inny sposób niż wspieranie  osób najbogatszych stanowiących 20 proc., których stać na kupno mieszkania i kredyt hipoteczny.

Zaznaczył przy tym, że prawdziwym problemem jest grupa 40 proc. społeczeństwa, której nie stać na kupno mieszkania a na lokale socjalne ich zarobki są zbyt wysokie więc pozostaje im tylko najem komercyjny.

– „Czy Państwo powinno się zaangażować? Moim zdaniem tak, ale tylko we współpracy z samorządami. Bardzo precyzyjnie dobierać instrumenty, które będą wspierać rozwój budownictwa czynszowego tak żeby one też nie było dostępne dla wszystkich bez względu na dochody. Pomaganie poprzez kredyty hipoteczne to pomaganie jednej grupie.” – tłumaczył Jarosław Pucek – wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Na koniec ekspert zwrócił również uwagę na jeszcze jeden palący problem dotyczący sytuacji w której osoby dobrze zarabiające wynajmują lokale komunalne.

Zaapelował więc o stworzenie mechanizmów, które pozwolą takie osoby z zasobu wyrzucić poprzez chociażby nakazanie im płacenia czynszu w wysokości rynkowej.

Agencja Informacyjna, Gospodarka /DEC/ 7.05.2021

Zdjęcie autorstwa Todd Trapani z Pexels